案例编号：第55套税务决策模型（丰55期）

外贸企业或跨境电商企业出租闲置房产，租金在哪个年度缴纳企业所得税，关键不是实际收到款项的时间，而是租赁合同约定的承租人应付租金日期。

核心逻辑：

当年确认租金　当年企业所得税多

次年确认租金　当年企业所得税少、次年企业所得税多

这不是永久少缴企业所得税，而是依法推迟企业所得税的缴纳时间。

第一　战略地图

当年确认租金　次年确认租金

企业所得税法　第六条
企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额，包括销售货物收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入和其他收入。

企业所得税法实施条例　第九条
企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。

企业所得税法实施条例　第十九条
租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入按照合同约定的承租人应付租金日期确认收入的实现。

国税函〔2010〕79号
企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产使用权取得的租金收入，应当按照交易合同或者协议规定的承租人应付租金日期确认收入。租赁期限跨年度，并且租金提前一次性支付的，出租人可以根据收入与费用配比原则，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。国家税务总局租金收入确认规定

六层面　　　　当年确认租金　　　　　　次年确认租金

股东　　　　　当年应纳税所得额多　　　当年应纳税所得额少

利益相关者　　外贸企业＋承租方　　　　外贸企业＋承租方

资产　　　　　出租闲置房产　　　　　　出租闲置房产

产品客户　　　当年确认租金收入　　　　次年确认租金收入

内部流程　　　合同约定当年应付租金　　合同约定次年应付租金

投入　当年　　企业所得税多　　　　　　企业所得税少

投入　次年　　企业所得税少　　　　　　企业所得税多

核心决策：在真实租赁业务允许的情况下，合同约定次年应付租金，可以把企业所得税推迟至下一年度缴纳。

第二　战略目标

依法推迟租金收入对应的企业所得税缴纳时间。

第三　战略指标

租金收入计入应纳税所得额的年度。

第四　目标值

当年企业所得税少，次年企业所得税多。

第五　行动方案

外贸企业在签订租赁合同前，根据真实租赁期限和收款安排，依法约定承租人应付租金日期；租赁期限跨年度且租金提前一次性支付的，可以选择在租赁期内分期均匀确认收入。

不能在租金已经到期后，只通过修改名称或者补充虚假协议，将“应付租金”改为“预付租金”。决定企业所得税收入确认时间的是合同实质和约定的应付日期。

第六　预算

安排一项租赁合同税务审核费用，提前核对租金支付日期、租赁期限和收入确认年度。

本文由「外贸税务管家」原创发布。

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研究说明：

本文案例模型，基于中国现行税法体系、国家税务总局公开文件，以及国内六十余本企业税收筹划专业著作长期研究整理，并重新按照企业税务决策逻辑进行结构化重构。

长期研究方向：中国外贸企业税务决策研究（持续更新4096个企业税务决策案例）。